계약갱신요구권 — 언제, 몇 번
- 기간 — 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 국토교통부·법무부 해설집은 「2개월 전 해당일 0시 전까지 도달」로 풀어요 — 만료일 12월 10일이면 10월 9일까지예요. 이 계산기는 해설집 방식(더 이른 쪽)으로 마지막 날을 보여 줘요.
- 횟수 — 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되면 기간은 2년이에요(제6조의3 제2항). 조건은 전 계약과 같고, 차임·보증금만 제7조 범위에서 증감할 수 있어요(제3항).
- 거절 — 임대인은 2기 차임 연체, 임대인·직계존비속의 실거주 같은 정해진 사유가 있을 때만 거절할 수 있어요(제6조의3 제1항 각 호). 실거주를 이유로 거절하고 갱신 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해를 배상해야 해요(제5항·제6항).
- 방법 — 법이 정한 방식은 없어요. 문자·이메일도 되지만, 임대인에게 도달했다는 증거가 남는 방법(내용증명 우편 등)이 다툼을 줄여요.
날짜는 민법의 기간 계산(제157조·제160조)을 따라 같은 날짜로 거슬러 세고, 그 달에 같은 날이 없으면 그 달 말일로 맞춰요. 말일로 맞춘 경우는 해석에 따라 하루 차이가 날 수 있어서 시작일은 늦은 쪽, 마지막 날은 이른 쪽으로 보여 줘요.
5% 증액 상한 조견표
보증금·월세 각각 20분의 1이 상한이에요(제7조 제2항, 시행령 제8조). 원 단위 아래는 버려요. 5%는 최대치일 뿐, 자동으로 오르는 게 아니에요.
이 상한은 갱신요구권으로 갱신할 때(제6조의3 제3항)와 계약 기간 중 증액을 청구할 때 적용돼요. 계약이 끝난 뒤 새로 계약하는 경우에는 제7조가 적용되지 않는다는 게 판례예요(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).
| 지금 보증금 | 최대 증액 | 증액 후 최대 |
|---|---|---|
| 10,000,000원 | 500,000원 | 10,500,000원 |
| 30,000,000원 | 1,500,000원 | 31,500,000원 |
| 50,000,000원 | 2,500,000원 | 52,500,000원 |
| 100,000,000원 | 5,000,000원 | 105,000,000원 |
| 200,000,000원 | 10,000,000원 | 210,000,000원 |
| 300,000,000원 | 15,000,000원 | 315,000,000원 |
| 500,000,000원 | 25,000,000원 | 525,000,000원 |
| 700,000,000원 | 35,000,000원 | 735,000,000원 |
| 1,000,000,000원 | 50,000,000원 | 1,050,000,000원 |
| 지금 월세 | 최대 증액 | 증액 후 최대 |
|---|---|---|
| 300,000원 | 15,000원 | 315,000원 |
| 500,000원 | 25,000원 | 525,000원 |
| 700,000원 | 35,000원 | 735,000원 |
| 1,000,000원 | 50,000원 | 1,050,000원 |
| 1,500,000원 | 75,000원 | 1,575,000원 |
만료일별 요구 기간 예시
월 중간·월말·윤년이 섞인 예시예요. 월말 만료는 말일 맞춤 때문에 해석에 따라 하루 차이가 날 수 있어요.
| 계약 만료일 | 요구 시작 | 마지막 날(도달 기준) |
|---|---|---|
| 2027년 3월 14일(일) | 2026년 9월 14일(월) | 2027년 1월 13일(수) |
| 2027년 4월 30일(금) | 2026년 10월 30일(금) | 2027년 2월 27일(토) |
| 2027년 8월 31일(화) | 2027년 3월 1일(월) | 2027년 6월 29일(화) |
| 2027년 12월 31일(금) | 2027년 7월 1일(목) | 2027년 10월 30일(토) |
| 2028년 2월 29일(화) | 2027년 8월 29일(일) | 2027년 12월 28일(화) |
| 2028년 4월 30일(일) | 2027년 10월 30일(토) | 2028년 2월 28일(월) |
이 계산기가 다루지 않는 것
- 상가 임대차(상가건물 임대차보호법) — 환산보증금 기준이 지역별로 달라요.
- 거절 사유에 해당하는지 판단, 실거주 거절 손해배상액 계산
- 보증금과 월세를 서로 바꿀 때의 비교 — 전월세 전환 계산기를 쓰세요.
이 계산기는 참고 자료예요. 법률 자문이 아니고, 개별 사안은 달라질 수 있어요. 분쟁이 생기면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.
자주 묻는 질문
계약갱신요구는 언제 해야 하나요?
계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 국토교통부·법무부 해설집은 2개월 전 해당일 0시 전까지 임대인에게 도달해야 한다고 풀어요. 만료일이 3월 14일이면 1월 13일까지 도달해야 하니, 하루라도 일찍 보내는 게 안전해요.
갱신하면 보증금이나 월세를 5% 올려야 하나요?
아니에요. 5%는 올릴 수 있는 최대치일 뿐이고(제7조 제2항, 시행령 제8조), 그 안에서 임대인과 임차인이 협의해서 정해요. 지자체가 조례로 상한을 더 낮게 정할 수도 있어서, 이 계산기는 상한 비율을 바꿀 수 있게 해 두었어요.
묵시적 갱신이 되면 갱신요구권을 쓴 건가요?
아니에요. 해설집은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다고 설명해요. 갱신요구권은 행사한다는 명확한 의사를 표시했을 때 인정돼요. 그래서 묵시적 갱신 뒤에도 새 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 쓸 수 있어요.
요구 기간을 놓쳤어요. 어떻게 되나요?
임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았고, 임차인도 2개월 전까지 끝내겠다고 알리지 않았다면 같은 조건으로 2년 더 이어져요(제6조, 묵시적 갱신). 다만 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반했다면 예외예요(제6조 제3항). 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의2).
올린 뒤 1년 안에 또 올릴 수 있나요?
아니요. 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없어요(제7조 제1항, 시행령 제8조). 이 계산기는 갱신이 시작된 날부터 1년 뒤를 보여 줘요. 언제부터 세는지는 사안에 따라 하루 정도 다를 수 있어요.