이 계산기가 답하는 것
전세를 월세로 돌릴 때 사람들이 정말 궁금한 건 "월세가 얼마가 되나"보다 "이 조건이 정당한가"예요. 집주인이 제시한 전환율이 법이 정한 선을 넘었는지 알아야 협상이든 문제 제기든 할 수 있으니까요.
그래서 이 계산기는 금액을 알려 주는 동시에, 법정 상한을 넘었는지 판정해요. 넘었다면 상한을 지켰을 때 월세가 얼마여야 하는지, 얼마나 더 내고 있는지도 함께 보여 드려요.
법정 상한을 정하는 규정
근거는 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)이에요. 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 아래 둘 중 낮은 비율을 넘을 수 없어요.
- ① 연 10%: 시행령 제9조 제1항이 정한 비율
- ② 한국은행 기준금리 + 2%: 시행령 제9조 제2항이 정한 이율을 더한 값
예를 들어 기준금리가 3.00%면 ②가 5.00%로 ①보다 낮으므로 5.00%가 상한이 돼요. 기준금리가 8%를 넘어야 ①의 10%가 상한이 되는 구조라, 실무에서는 사실상 ②가 상한 역할을 해요.
기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 조정하므로 상한도 그때마다 바뀌어요. 이 계산기에서 기준금리를 직접 고칠 수 있게 해 둔 이유예요. 계약 시점의 기준금리를 넣어야 그 시점의 상한이 나와요.
어디에 적용되고 어디에 적용되지 않나
중요한 구분이에요. 이 조항은 이미 맺은 임대차가 유지되는 중에 보증금을 월세로 돌리는 상황을 규율해요.
- 적용됨: 전세로 살던 중 집주인이 "보증금 2억을 빼 줄 테니 월세로 돌리자"고 하는 경우
- 그대로 적용되지 않음: 처음부터 반전세·월세로 새로 계약하는 경우. 신규 계약의 월세 액수 자체를 제한하는 규정이 아니에요
- 그대로 적용되지 않음: 반대로 월세를 전세로 돌리는 경우
다만 신규 계약이라도 전환율을 비교 지표로 쓰는 것은 유용해요. 같은 동네 시세와 견줘 이 조건이 과한지 가늠하는 기준이 되니까요. 계약 갱신 상황에서 어디까지가 "전환"에 해당하는지는 개별 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어, 다툼이 있다면 전문 상담을 받는 것이 안전해요.
계산 방법
전환하는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세가 나와요.
- 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 전환하는 보증금 = 현재 전세보증금 − 전환 후 남길 보증금
- 전환율 역산 = 월세 × 12 ÷ 전환하는 보증금
예를 들어 전세 3억에서 보증금 1억만 남기고 2억을 월세로 돌린다면, 전환하는 보증금은 2억이에요. 여기에 상한 5%를 적용하면 2억 × 0.05 ÷ 12 = 약 83만 3,333원이 월세 상한이 돼요. 집주인이 100만 원을 요구했다면 전환율로는 6%가 되어 상한을 넘는 셈이에요.
전환율이 높다는 건 무슨 뜻인가요
세입자 입장에서 전환율이 높을수록 불리해요. 같은 보증금을 내주고 더 많은 월세를 내야 하니까요. 전환율 4%와 6%는 2억 기준으로 월세가 약 67만 원과 100만 원으로 갈려요. 연간으로는 약 400만 원 차이예요.
반대로 집주인 입장에서는 보증금을 월세로 돌릴수록 현금 흐름이 생기므로 전환율을 높이려는 유인이 있어요. 법이 상한을 둔 이유가 여기에 있어요.
참고로 실제 시장 전환율은 법정 상한과 달라요. 한국부동산원이 지역별 전월세 전환율 통계를 공표하는데, 지역과 주택 유형에 따라 편차가 커요. 법정 상한은 "넘으면 안 되는 선"이고 시장 전환율은 "실제로 형성된 수준"이라 서로 다른 개념이에요.
상한을 넘는 요구를 받았다면
초과된 부분은 효력이 없다고 보는 것이 일반적인 해석이지만 개별 사안의 판단은 다를 수 있어요. 이 계산기의 판정은 참고 자료일 뿐 법률 자문이 아니에요.
실제로 다툼이 생겼다면 대한법률구조공단, 각 시·도의 전월세 상담 창구, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시는 것이 안전해요. 조정위원회는 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 절차예요.
실제 주거비는 반환받는 돈과 나누어 비교해요
주거비 비교는 전월세 전환율 계산과 다른 질문에 답해요. 같은 기간 살 집 A·B의 보증금과 월세를 넣고 필요한 경우 상세 옵션에서 대출·관리비·기타 월비용·초기 소멸비용을 더해요. 세 번째 집은 C를 펼쳐 넣을 수 있어요. 쓰지 않는 C는 모든 칸을 비워 두고 비교할 집의 보증금이나 월세가 0원이라면 빈칸 대신 0을 명시해 주세요. 금액은 정수 원 단위로 입력하고 공통 비교 기간은 1~120개월로 맞춰요.
보증금은 계약이 끝날 때 전액 돌려받는다고 가정하므로 소비한 비용으로 세지 않아요. 대출 원금 역시 보증금에 포함된 자금이고 만기에 갚는 것으로 가정해요. 따라서 보증금 자기자금 = 보증금 − 대출 원금이고 입주 현금 = 자기자금 + 초기 소멸비용이에요. 이 입주 현금에는 첫 달 월세·관리비·기타 월비용과 이자가 포함되지 않으므로 실제 입주 예산을 짤 때는 따로 준비해야 해요.
반면 월세, 관리비, 기타 월비용, 대출이자와 돌려받지 못하는 이사·수수료 등은 실제로 소모되는 비용이에요. 월 고정비 합계에 비교 개월을 곱하고 기간 이자와 초기 소멸비용을 더한 것이 기간 순소비예요. 그 합계를 개월 수로 나누어 월환산 비용도 보여 줘요. 초기비용은 한 번만 더하므로 거주 기간이 짧을수록 월환산 부담이 커져요. 관리비에 이미 포함된 항목을 기타비용에 다시 넣지 않도록 주의해 주세요.
주거비 비교 예시: 비용은 낮지만 필요한 현금은 많을 수 있어요
24개월을 비교한다고 할게요. 집 A는 보증금 1억 원, 대출 6천만 원, 직접 입력한 연이율 4%, 월세 50만 원, 관리비 10만 원, 월 기타비용 5만 원, 초기 소멸비용 200만 원이에요. 월 고정비는 65만 원이고 기간 대출이자는 6천만 × 4% ÷ 12 × 24 = 480만 원이에요. 기간 순소비는 65만 × 24 + 480만 + 200만 = 2,240만 원, 월환산은 약 93만 3,333원이에요.
집 B는 보증금 2천만 원, 대출 없음, 월세 80만 원, 관리비 8만 원, 월 기타비용 2만 원, 초기 소멸비용 100만 원이라고 할게요. 기간 순소비는 90만 × 24 + 100만 = 2,260만 원으로 집 A보다 20만 원 많아요. 그러나 입주 현금은 집 A가 (1억 − 6천만) + 200만 = 4,200만 원, 집 B가 2천만 + 100만 = 2,100만 원이에요. 소비비용이 적은 집이 당장 필요한 현금도 적다는 뜻은 아니에요.
같은 조건에서 기간을 12개월로 바꾸면 집 A의 순소비는 1,220만 원, 집 B는 1,180만 원이 되어 집 B가 40만 원 낮아져요. 이처럼 초기비용과 매달 나가는 비용의 비중이 다르면 거주 기간에 따라 결과가 뒤집힐 수 있어요. 표의 절약액은 해당 집 대신 순소비가 가장 낮은 집을 고를 때의 차이이며 보증금 규모 차이를 절약액으로 표시하지 않아요.
반환 자금과 대출 가정을 읽는 방법
위 예시의 집 A는 만기에 보증금 1억 원을 돌려받아 대출 원금 6천만 원을 상환하면 자기자금 4천만 원이 남는 가정이에요. 이 금액은 처음 넣었던 자기자금의 회수예요. 입주 현금에 포함된 초기 소멸비용 200만 원은 돌려받는 돈에 포함하지 않아요. 보증금이 예정대로 반환되지 않거나 원금·이율이 중간에 바뀌면 이 표와 달라져요.
기간 이자는 원금 × 직접 입력한 연이율 ÷ 100 ÷ 12 × 개월로 계산한 뒤 원 단위로 한 번 반올림해요. 매달 반올림한 이자를 합치는 방식은 아니며 실제 금융회사의 일할 계산·청구 방식과 차이가 날 수 있어요. 월환산 비용은 총액을 개월 수로 나눈 값을 표시할 때 반올림해요. 원금 분할상환, 기회비용, 변동금리, 보증료 등 자동 요율, 세금과 법정 상한 여부는 이 비교에 넣지 않아요. 필요한 확정 비용은 해당 비용 칸에 직접 입력하고 실제 대출상품과 계약 조건을 확인해 주세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 법정 상한은 얼마인가요?
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 쪽이에요. 예를 들어 기준금리가 3.00%면 상한은 5.00%, 2.50%면 4.50%예요. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 1년에 여러 번 정하므로, 이 계산기에서는 계약 시점의 기준금리를 직접 넣을 수 있게 해 두었어요(기본값은 2026년 8월 27일 시행 3.00%).
이 상한은 모든 계약에 적용되나요?
아니에요. 이 조항은 '이미 맺은 임대차 계약이 유지되는 중에 보증금의 전부나 일부를 월세로 돌릴 때'를 규율해요. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약이나, 반대로 월세를 전세로 돌리는 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않아요. 신규 계약의 월세 자체를 제한하는 규정은 아니라는 점을 유의해 주세요.
전환율은 어떻게 계산하나요?
전환하는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세가 돼요. 예를 들어 보증금 1억 원을 월세로 돌리면서 전환율 5%를 적용하면 1억 × 0.05 ÷ 12 = 약 41만 6,667원이 월세가 돼요. 반대로 월세에서 전환율을 구하려면 월세 × 12 ÷ 전환한 보증금으로 계산해요.
상한을 넘는 요구를 받으면 어떻게 하나요?
초과된 부분은 효력이 없다고 보는 것이 일반적인 해석이지만 개별 사안의 판단은 다를 수 있어요. 대한법률구조공단이나 각 지자체의 전월세 상담 창구, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시는 것이 안전해요. 이 계산기는 판정을 위한 참고 자료일 뿐 법률 자문이 아니에요.