이 계산기가 답하는 것
전세를 월세로 돌릴 때 사람들이 정말 궁금한 건 "월세가 얼마가 되나"보다 "이 조건이 정당한가"예요. 집주인이 제시한 전환율이 법이 정한 선을 넘었는지 알아야 협상이든 문제 제기든 할 수 있으니까요.
그래서 이 계산기는 금액을 알려 주는 동시에, 법정 상한을 넘었는지 판정합니다. 넘었다면 상한을 지켰을 때 월세가 얼마여야 하는지, 얼마나 더 내고 있는지도 함께 보여 드려요.
법정 상한을 정하는 규정
근거는 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)입니다. 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 아래 둘 중 낮은 비율을 넘을 수 없어요.
- ① 연 10% — 시행령 제9조 제1항이 정한 비율
- ② 한국은행 기준금리 + 2% — 시행령 제9조 제2항이 정한 이율을 더한 값
기준금리가 2.75%인 지금은 ②가 4.75%로 ①보다 낮으므로 4.75%가 상한이 됩니다. 기준금리가 8%를 넘어야 ①의 10%가 상한이 되는 구조라, 실무에서는 사실상 ②가 상한 역할을 해요.
기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 조정하므로 상한도 그때마다 바뀝니다. 이 계산기에서 기준금리를 직접 고칠 수 있게 해 둔 이유예요. 계약 시점의 기준금리를 넣어야 그 시점의 상한이 나옵니다.
어디에 적용되고 어디에 적용되지 않나
중요한 구분이에요. 이 조항은 이미 맺은 임대차가 유지되는 중에 보증금을 월세로 돌리는 상황을 규율합니다.
- 적용됨 — 전세로 살던 중 집주인이 "보증금 2억을 빼 줄 테니 월세로 돌리자"고 하는 경우
- 그대로 적용되지 않음 — 처음부터 반전세·월세로 새로 계약하는 경우. 신규 계약의 월세 액수 자체를 제한하는 규정이 아니에요
- 그대로 적용되지 않음 — 반대로 월세를 전세로 돌리는 경우
다만 신규 계약이라도 전환율을 비교 지표로 쓰는 것은 유용해요. 같은 동네 시세와 견줘 이 조건이 과한지 가늠하는 기준이 되니까요. 계약 갱신 상황에서 어디까지가 "전환"에 해당하는지는 개별 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어, 다툼이 있다면 전문 상담을 받는 것이 안전합니다.
계산 방법
전환하는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세가 나와요.
- 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 전환하는 보증금 = 현재 전세보증금 − 전환 후 남길 보증금
- 전환율 역산 = 월세 × 12 ÷ 전환하는 보증금
예를 들어 전세 3억에서 보증금 1억만 남기고 2억을 월세로 돌린다면, 전환하는 보증금은 2억이에요. 여기에 상한 4.75%를 적용하면 2억 × 0.0475 ÷ 12 = 약 79만 1,667원이 월세 상한이 됩니다. 집주인이 100만 원을 요구했다면 전환율로는 6%가 되어 상한을 넘는 셈이에요.
전환율이 높다는 건 무슨 뜻인가요
세입자 입장에서 전환율이 높을수록 불리합니다. 같은 보증금을 내주고 더 많은 월세를 내야 하니까요. 전환율 4%와 6%는 2억 기준으로 월세가 약 67만 원과 100만 원으로 갈립니다. 연간으로는 약 400만 원 차이예요.
반대로 집주인 입장에서는 보증금을 월세로 돌릴수록 현금 흐름이 생기므로 전환율을 높이려는 유인이 있어요. 법이 상한을 둔 이유가 여기에 있습니다.
참고로 실제 시장 전환율은 법정 상한과 다릅니다. 한국부동산원이 지역별 전월세 전환율 통계를 공표하는데, 지역과 주택 유형에 따라 편차가 커요. 법정 상한은 "넘으면 안 되는 선"이고, 시장 전환율은 "실제로 형성된 수준"이라 서로 다른 개념입니다.
상한을 넘는 요구를 받았다면
초과된 부분은 효력이 없다고 보는 것이 일반적인 해석이지만, 개별 사안의 판단은 다를 수 있어요. 이 계산기의 판정은 참고 자료일 뿐 법률 자문이 아닙니다.
실제로 다툼이 생겼다면 대한법률구조공단, 각 시·도의 전월세 상담 창구, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시는 것이 안전해요. 조정위원회는 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 절차입니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 법정 상한은 얼마인가요?
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 쪽입니다. 2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%이므로 상한은 4.75%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌기 때문에, 이 계산기에서는 기준금리를 직접 고칠 수 있게 해 두었어요.
이 상한은 모든 계약에 적용되나요?
아니에요. 이 조항은 '이미 맺은 임대차 계약이 유지되는 중에 보증금의 전부나 일부를 월세로 돌릴 때'를 규율합니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약이나, 반대로 월세를 전세로 돌리는 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않아요. 신규 계약의 월세 자체를 제한하는 규정은 아니라는 점을 유의해 주세요.
전환율은 어떻게 계산하나요?
전환하는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세가 됩니다. 예를 들어 보증금 1억 원을 월세로 돌리면서 전환율 4.75%를 적용하면 1억 × 0.0475 ÷ 12 = 약 39만 5,833원이 월세가 돼요. 반대로 월세에서 전환율을 구하려면 월세 × 12 ÷ 전환한 보증금으로 계산합니다.
상한을 넘는 요구를 받으면 어떻게 하나요?
초과된 부분은 효력이 없다고 보는 것이 일반적인 해석이지만, 개별 사안의 판단은 다를 수 있어요. 대한법률구조공단이나 각 지자체의 전월세 상담 창구, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시는 것이 안전합니다. 이 계산기는 판정을 위한 참고 자료일 뿐 법률 자문이 아니에요.