최우선변제금 계산기(주택·상가)

기준일은 근저당 설정일이에요

• 기준은 1984년 이후 열한 번 올랐어요. 개정 부칙(1990년에는 법 부칙)에 「이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다」고 정했어요.
• 그래서 은행이 2015년에 근저당을 잡은 집이면, 2025년에 계약했어도 그 은행에 대해서는 2014년 기준(서울 보증금 9,500만원 이하, 3,200만원)으로 따져요.
• 담보권자마다 따로 적용돼요. 2024년에 둘째 근저당이 설정됐다면, 그 둘째 담보권자에게는 2023년 기준으로 소액임차인일 수 있어요. 그 날짜로도 계산해 보세요.
• 1984년 1월 1일(개정 법 시행) 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 최우선변제가 적용되지 않아요(법 부칙 1983. 12. 30.).
• 근저당·담보가등기·전세권 같은 담보물권이 하나도 없으면 지금 기준이에요. 가압류만 있는 경우도 이 계산기에서는 지금 기준으로 봐요.

연도별 최우선변제금 기준표(주택)

법제처 국가법령정보센터의 시행령 연혁 원문(제3조·제4조, 2014년 1월 시행판부터 제10조·제11조)을 옮겼어요. 1990년 2월 전에는 '소액보증금' 전액이 보호 대상이었어요. 첫 표는 1984년 6월 14일 제정 시행령이고 법이 시행된 1984년 1월 1일부터 설정된 담보물권에 적용했어요.

지역은 이렇게 나뉘어요

• 과밀억제권역(수도권정비계획법 시행령 별표 1): 서울, 인천(강화군·옹진군, 서구 대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 제외), 의정부, 구리, 남양주(호평·평내·금곡·일패·이패·삼패·가운·수석·지금·도농동), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외).
• 2023년 기준 둘째 구간은 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포, 셋째 구간은 광역시(과밀억제권역·군 제외)와 안산·광주·파주·이천·평택이에요. 개정 때마다 이 목록이 달라져서, 계산기는 설정일에 맞는 목록으로 다시 나눠요.
• 과밀억제권역의 경계는 지금 별표(2017년 개정)를 기준으로 했어요. 오래전 근저당이고 경계 근처 동네라면 그때 고시를 확인하세요.

상가건물은 이렇게 달라요

• 월세가 있으면 보증금 + 월세×100(환산보증금)으로 소액임차인인지 가려요(시행령 제2조 제3항, 제6조). 먼저 받는 돈은 보증금 안에서만 나와요.
• 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청해 둬야 해요. 경매신청 등기 전에요(법 제3조 제1항, 제14조 제1항).
• 먼저 받는 돈은 모두 합쳐 임대건물가액의 절반까지예요. 2014년 1월 1일 전 기준에서는 3분의 1이었어요.
• 기준일은 주택처럼 담보물권 설정일이에요(2014 개정 부칙 제4조). 2010년 개정은 그때 이어지던 계약에도 옛 기준을 적용해서(부칙 제2조 제1항), 2010년 7월 26일 전 계약이면 계약일을 넣어 주세요.
• 법이 시행된 2002년 11월 1일 전에 물권을 취득한 사람에게는 효력이 없어요(법 부칙 제2항).

상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조 연혁 원문이에요. 2014년 뒤로는 기준이 바뀌지 않았어요(2026년 5월 시행판까지 확인).

먼저 받으려면 갖춰야 할 것

• 경매신청 등기 전에 집에 들어가 살고(인도) 전입신고를 마쳐야 해요(법 제8조 제1항, 제3조 제1항). 확정일자는 최우선변제의 조건이 아니에요.
• 경매가 시작되면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 하세요(민사집행법 제88조).
• 먼저 받는 돈은 모두 합쳐 주택가액의 절반을 넘지 못해요(법 제8조 제3항). 여러 세입자면 절반을 각자의 일정액 비율로 나눠요(시행령 제10조 제3항).

계약 갱신·인상 한도는 임대차 갱신 계산기, 전세를 월세로 바꿀 때는 전월세 전환 계산기로 확인하세요. 이 계산기는 참고 자료예요. 실제 배당은 법원 배당표가 기준이에요.

자주 묻는 질문

최우선변제금은 언제 기준으로 정해지나요?

계약한 날과 상관없이 근저당권 같은 담보물권이 설정된 날이에요. 부칙에 「이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다」고 정해서 담보권자마다 그 설정일의 기준이 적용돼요. 기준은 해마다 올라 왔으니 가장 앞선 근저당 날짜가 가장 엄격해요. 그 날짜로 먼저 계산하고 뒤에 설정된 근저당이 있으면 그 날짜로도 계산해 보세요. 담보물권이 없으면 지금 기준이에요.

2023년 2월 21일 이후 서울의 기준은 얼마인가요?

보증금이 1억 6,500만원 이하이면 소액임차인이고 그중 5,500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받아요(시행령 제10조·제11조). 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만원 이하·4,800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택은 8,500만원 이하·2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하·2,500만원이에요.

보증금이 기준보다 많으면 아무것도 못 받나요?

최우선변제는 못 받아요. 다만 전입신고·확정일자를 갖췄다면 그 순위에 따라 남은 돈에서 받을 수 있어요(우선변제권). 이 계산기는 최우선변제만 계산해요.

집값이 낮으면 줄어드나요?

네. 소액임차인이 먼저 받는 돈은 모두 합쳐 주택가액(대지 포함)의 절반을 넘지 못해요(법 제8조 제3항, 시행령 제10조 제2항·제3항). 여러 명이면 절반을 각자의 일정액 비율로 나눠요. '경매 배당으로 한도 보기'에 배당할 금액과 다른 세입자 보증금을 넣으면 계산해 줘요.

상가도 최우선변제를 받나요?

네. 상가건물 임대차보호법 제14조예요. 다만 월세가 있으면 보증금 + 월세×100(환산보증금)으로 소액임차인인지 가려요. 2014년 1월 1일 이후 설정된 근저당이면 서울은 환산보증금 6,500만원 이하·2,200만원, 과밀억제권역 5,500만원·1,900만원, 광역시·안산·용인·김포·광주 3,800만원·1,300만원, 그 밖 3,000만원·1,000만원이고 모두 합쳐 건물가액의 절반까지예요(2014년 전 기준은 3분의 1).